L’epidemia da Coronavirus, Covid-19, ha radicalmente cambiato le abitudini della nostra vita; l’evolversi e la diffusione del contagio ha condizionato in molti casi le scelte nonché le condizioni lavorative ed economiche di tutti noi.

Lo stesso sistema giudiziario ha subito cambiamenti, nel tentativo di adeguarsi alle modifiche conseguenti al variare delle normali condizioni di vita.

Sono emerse quindi nuove metodologie nell’ambito giustizia: si sono sviluppo ove possibile, alle trattazioni scritte e l’invito in mediazione (adesso svolta prevalentemente con collegamento da remoto) è diventato uno strumento sempre più utilizzato dai Giudici, anche in materie prima escluse.

L’esempio che ci interessa trattare è l’ambito delle procedure di sfratto per morosità, conseguenti alla situazione di crisi determinata dall’epidemia Covid-19.

Nella nuova prassi, infatti, quando la morosità deriva da difficoltà e/o emergenza create dall’epidemia Covid 19, il Giudice invia le parti in mediazione e non accoglie l’istanza di rilascio dell’immobile.

Ai sensi e per gli effetti del D.L. 28/2020 e della L. 70/2020, la legislazione interviene in tema di responsabilità del debitore, anche in caso di ritardi od omessi adempimenti.

Ne consegue che il debitore, a causa delle difficoltà economiche per misure di contenimento Covid-19,  potrà eccepire le ragioni per cui l’inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile, facendo valere l’esimente della responsabilità per il ritardato, inesatto o mancato adempimento dell’obbligazione assunta.

In tali ipotesi, il Giudice potrà verificare se ricorra o meno il presupposto della mediazione, invitando in caso affermativo le Parti a procedere ad espletare il procedimento di mediazione.

In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Venezia del 28.07.2020 nel procedimento n.5480/2020 R.G., così esprimendosi:

“-Osservato che la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID- 19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta;

-per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione;

-appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.);

ritenuto che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva; richiamato quanto previsto dall’art. 91 del d.l. n. 18/2020;

osservato che, alla luce di quanto si è sopra rilevato in merito alla regolarità dei pagamenti effettuati dall’intimata, alla reale origine della morosità nonché alla necessità di determinare nel pieno contraddittorio delle parti l’eventuale percentuale di riduzione del canone, sussistono gravi motivi ostativi all’emissione dell’ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale, che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro;

P.Q.M.

Rigetta l’istanza di rilascio; visti gli artt. 665, 667, 447bis, 426 e 420 c.p.c., visto l’art. 5 del D. Lgs n. 28/2010, dispone la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio;

assegna alle parti termine di quindici giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria

successivamente, per il caso di fallimento della stessa nei tre mesi di legge, fissa udienza ex art. 420 c.p.c. al 4.2.2021 ad ore 10,30 (omissis..)”

In questo caso l’intimazione di sfratto per morosità non era stata preceduta da alcun procedimento di mediazione. La parte convenuta opposta ha eccepito che la morosità fosse dipesa dall’impossibilità di utilizzare l’immobile, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di Covid-19 e il Giudice ha rilevato come il mancato pagamento dei canoni si riferisse a mensilità in cui l’esercizio era chiuso e l’attività era ridotta per i motivi anzidetti, configurandosi quindi un’impossibilità parziale temporanea di adempimento dell’obbligazione contrattuale, che giustifica ex artt. 1256, 1258 e 1464 c.c. la riduzione della controprestazione o il recesso. Permanendo tuttavia la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto contrattuale, il Giudice ha rigettato l’istanza di rilascio dei locali ed ha rinviato le parti in mediazione per un tentativo di definizione della vertenza, valutando la richiesta di determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione almeno per il periodo del lock-down.

Il Magistrato invita  le parti ad avviare il procedimento di mediazione, perché la mediazione consente alle stesse di perseguire i loro interessi nel pieno rispetto delle più recenti normative sanitarie, tenendo conto delle contingenti difficoltà economiche e dei nuovi scenari in continua evoluzione.

L’incentivo volto ad incrementare le procedure alternative di definizione del contenzioso è stato colto anche dal Tribunale di Napoli, che, con ordinanza del 15 luglio 2020, n. 6334, ha valutato quanto il rispetto delle misure di contenimento della pandemia possa aver inciso sull’inadempimento del conduttore, al fine di valutarne l’eventuale sua responsabilità.

Nella fattispecie di cui sopra, il lock-down viene identificato quale “grave motivo” ostativo all’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c., con l’ulteriore conseguenza che esso vale quale motivo ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore, in ossequio all’art.91 del D.L. 17 marzo 2020 n.18 (decreto Cura Italia).

In tal modo, nei casi di morosità relativa ai mesi del lock-down totale o parziale, si esclude l’emanazione sia di provvedimenti di convalida di sfratto sia di ordinanze provvisorie di rilascio ex art. 665 c.p.c.: solo nel giudizio di merito successivo al mutamento del rito, qualora le parti non dovessero raggiungere un accordo in mediazione, ogni questione relativa all’asserita responsabilità del conduttore potrà essere compiutamente affrontata.

In questo senso vi sono ancora le pronunce del Tribunale di Venezia del 28 luglio 2020 e del Tribunale di Catania del 30 luglio 2020.

La morosità viene identificata non tanto come una reale volontà di non adempiere, ma quanto come una situazione contingente e relativa di difficoltà dovuta all’emergenza sanitaria, in connessione con le nuove normative. Ne consegue che il mancato pagamento dei canoni di locazione di immobili a uso commerciale, per il periodo delle chiusure obbligate degli esercizi commerciali, ed in casi di emergenza sanitaria, quale quella attuale, non può essere considerato di per se unico elemento sufficiente a giustificare l’emanazione di ordinanze provvisorie di rilascio ex art. 665 c.p.c.o di provvedimenti di convalida di sfratto, ma permetterà al conduttore, nonostante l’inadempimento, di rimanere nell’immobile, almeno fino all’eventuale pronuncia di risoluzione assunta in esito al giudizio di merito, senza liberarlo dai propri obblighi contrattuali né, tanto meno, senza rendere possibile l’estinzione dell’obbligazione” (Cfr. Tribunale di Roma del 29 maggio 2020; Cfr. Tribunale di Pisa 30 giugno 2020; Tribunale di Pordenone 8 luglio 2020; Tribunale di Milano 24 luglio 2020).

Vi è stato ampio dibattito in dottrina sul tema in esame.

Vi è chi ha ritenuto che il canone di locazione fosse comunque integralmente dovuto, sul presupposto che l’impossibilità di godere del bene locato non incidesse in alcun modo sul corretto adempimento della prestazione del locatore; vi è chi invece ha sostenuto che il canone di locazione dovesse essere proporzionalmente ridotto, partendo dal presupposto che il mancato godimento del bene locato costituisse un’ipotesi di sopravvenuta impossibilità temporanea e parziale dell’obbligazione del locatore; vi è anche chi, esprimendosi a favore della riduzione del canone, ha fatto riferimento ai principi generali di correttezza e buona fede nell’interpretazione e nell’esecuzione dei contratti di durata.

La giurisprudenza maggioritaria si è espressa a favore di una riduzione proporzionale del canone di locazione per il periodo del lock-down, facendo valere la tesi della sopravvenuta impossibilità temporanea parziale dell’obbligazione del locatore ex artt. 1256 e 1464 c.c. (Tribunale di Venezia 28 luglio 2020; Tribunale di Roma 27 agosto 2020).

In conclusione il conduttore intimato di sfratto nel corso del giudizio di merito potrà avanzare una domanda volta a far accertare il diritto alla riduzione del canone di locazione per i mesi del lock-down, facendo valere gli artt. 1256 e 1464 c.c. o, comunque, i principi di buona fede e di solidarietà nell’esecuzione del contratto.

Il Giudice è al momento orientato per evitare l’adozione di provvedimenti “drastici”, che, sotto il profilo giuridico, sconterebbero il rischio di non essere giustificati da una compiuta valutazione della gravità dell’inadempimento e, sotto il profilo economico, implicando il rilascio dell’immobile locato, inciderebbero sicuramente e gravemente in senso negativo sull’attività di impresa del conduttore, già pregiudicata dalle misure restrittive in periodo di Coronavirus, riservandosi di definire successivamente l’an e il quantum dell’obbligazione del conduttore per i mesi del lock-down.

In questo contesto di pandemia e difficoltà economica, ove si pone l’impossibilità di eseguire provvedimenti di rilascio di immobili, trova ampio margine e applicazione la mediazione, quale ambito ove poter raggiungere un accordo stragiudiziale tra locatore e conduttore, con la possibilità di far emergere le problematiche che si trovano a dover affrontare entrambi e, di conseguenza, i loro interessi, portando le parti a riflettere sulla questione nel suo complesso e spesso ad individuare una soluzione basata sulle loro effettive esigenze in tempi brevi.

A cura di Ilaria Lelli e Benedetta Marmugi